הקשר בין ירושה לפירוק שיתוף במקרקעין

צוואה מתארת את חלוקת הנכסים המבוקשת על פי רצונו של המנוח. לא אחת קורה כי נכסי הצוואה מועברים בצורה של שותפות, כלומר מספר אנשים יורשים נכס מסוים בשותפות. יורשים אלו מוגדרים כשותפים וזכויותיהם האישיות בנכס מוגבלות. לעיתים, מסיבות שונות, עולה הצורך לפרק את השותפות. במאמר זה נסקור את הסיבות המביאות לפירוק השותפות, כיצד מתבצע פירוק זה ופרטים אחדים אודות התהליך.

הסיבות לפירוק השותפות בנכס המגיע בירושה

חוסר הסכמה בדבר ייעוד הנכס

לעיתים מתעוררות אי הסכמות בדבר צורת השימוש המיטבית בנכס. לכל נכס מקרקעין ייתכנו שימושים רבים וכל שימוש כולל בתוכו יתרונות וחסרונות משלו. ייתכן למשל שאחד הצדדים מבקש להפוך את הקרקע לבניין משרדים ואילו השני מבקש לבנות שם בית מלון. סירובו של אחד הצדדים להתקדם בתהליך מוביל לעיכוב הפיתוח ומוביל לשיתוק הקרקע. במצב זה כל הצדדים מפסידים ונראה שאין מנוס מלפרק את השותפות.

יורשים מסוכסכים

לעיתים קורה כי היורשים אינם מצויים ביחסים טובים ביניהם ואינם רוצים לנהל נכס בשותפות. ניהול נכס משותף דורש תהליך של שיתוף פעולה, וכאשר היחסים בין היורשים הינם בעייתיים הדבר עלול להוביל לבעיות עתידיות, ועל כן ההמלצה היא לפרק את השותפות בנכס כבר בשלב מוקדם.

מניעת סכסוכים עתידיים

יורשי נכס מסוים על פי רוב הם קרובי משפחה. עירוב של עסקים ומשפחה עלול להוביל לסכסוכים ומריבות, ועל כן אנשים רבים מונעים זאת מראש על ידי פירוק השותפות. סכנה זו מוחשית מאד בכל הקשור לניהול נכס נדל"ן כיוון שנכס מסוג זה דורש ניהול תשלומי חשבונות, ניהול דירה וכדו', דברים המובילים בקלות למחלוקות ולסכסוכים.

קיומם של נושים

במידה ולמנוח היו נושים ייתכן וחלק מהיורשים יבקשו למכור את הנכס על מנת לשלם את כספי החוב, ואילו חלק מהיורשים יבקשו לשלם ממקורות אחרים. על מנת לפתור מחלוקת זו ניתן לפרק את השותפות וכך שני הצדדים יוכלו לפרוע את חלקם בחוב, איש איש על פי רצונו.

תהליך פירוק השותפות

את תהליך פירוק השותפות מנהל על פי רוב גורם חיצוני הקרוי "מנהל העזבון". מומלץ לערב בתוך התהליך גם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והירושות על מנת להבטיח כי אף צד אינו יוצא נפסד בתהליך החלוקה.

תביעה לפירוק שותפות

כאשר כל הצדדים מסכימים לחלוקה ניתן לבצע אותה בצורה עצמאית, אולם כאשר אחד מן הצדדים אינו מסכים לחלוקה המוצעת יש צורך בפנייה לבית המשפט והגשת תביעה לפירוק שותפות במקרקעין. החוק מעניק לכל שותף את הזכות לפרק את שותפותו, ועל כן אין בכוחו של אחד הצדדים למנוע את הליך פירוק השותפות.

בית המשפט קובע את צורת החלוקה על פי שיקולים שונים כמו האינטרסים הכלכליים של השותפים, רצונו של המצווה, אינטרס ציבורי (במידה ויש כזה) וכדו'. ישנם מקרים בהם חתמו השותפים על חוזה המונע או מגביל פירוק עתידי של השותפות, ובמקרים כאלו ניתן לבצע פירוק רק במידה ועברו שלוש שנים ממועד החתימה על ההסכם או שהנסיבות השתנו בצורה ניכרת.

כיצד מתבצעת החלוקה

בית המשפט מעדיף לבצע חלוקה הקרויה "חלוקה בעין", כלומר חלוקה פיזית של הנכס. למשל, אם הנכס הינו קרקע המכילה מקום למספר דירות – יחלקו את הקרקע ליורשים בצורה שווה, ולעיתים יוסיפו תשלומי איזון. כאשר הנכס הוא דירה קטנה, או עסק, אין זה כלכלי לבצע חלוקה בשיטה זו, ובמקרים כאלו יבקש בית המשפט למכור את הנכס ולחלק את הרווחים בין היורשים. ליורשים ישנה קדימות על פני קונים חיצוניים, ובלבד שלא יציעו היורשים מחיר הנמוך משווי הנכס בשוק.

תהליך המכירה

חוק הירושה סעיף 113 (ג) קובע כי: "בית המשפט רשאי להורות שהמכירה תהיה בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע…" כלומר שיטת המכירה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. על פי רוב השיטה הנבחרת היא מכירה פומבית אם כי ישנם מקרים בהם מעדיף בית המשפט שיטות אחרות למשל התמחרות פנימית בין היורשים.

משק חקלאי

כאשר הנכס המשותף הינו משק חקלאי בית המשפט יעדיף להעביר את הנכס לידי אחד מן היורשים "המוכן ומסוגל לקיימו", והוא ישלם ליתר היורשים את חלקם במשק. במידה והיורשים אינם מסכימים לגבי זהותו של אדם זה, או שאינם מסכימים על שווי הנכס, מה כלול בנכס וכדו' יפעל בית המשפט על פי הנסיבות, ובלית ברירה ימכור את המשק לאדם חיצוני והיורשים יתחלקו בתשלום.

הגנת הדייר

לעיתים נדירות תהליך פירוק השותפות עלול להסתבך כאשר אחד מן היורשים מתגורר בנכס המשותף. מגורים אלה מעניקים ליורש את חוק הגנת הדייר, המקשה על יתר היורשים לפנות אותו ממקום מגוריו. הגנת הדייר המוענקת ליורש הינה מוגבלת מאד ועליו לעמוד במספר תנאים ספציפיים על מנת לזכות בהגנה זו. בין התנאים אשר היורש נדרש לעמוד בהם ניתן למנות למשל:
א. על היורש להיות רשום בחוזה הנכס, ואין די בכל שהוא בעל זכות בנכס. ב. על היורש להיות מורשה בצורה מפורשת מיתר השותפים להמשיך להתגורר בנכס למשך תקופה זמן ארוכה של מספר שנים. כפי שניתן לראות קשה מאד לעמוד בתנאים אלו (ויש עוד מספר תנאים), ועל כן נדיר למצוא מקרים בהם זכות הגנת הדייר מונעת פירוק שותפות.

סיכום

פירוק שותפות הינו תהליך משפטי מורכב המצריך ידע רב, הן בתחום הנדל"ן והן בתחום הירושות. על מנת להבטיח כי זכויותיכם לא נפגעות מתהליך זה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המומחה בתחומים אלו, אשר יגן על זכויות הירושה שלכם ויבטיח כי חלקכם יעבור אליכם בצורה שלמה. פירוק שותפות הינה הדרך המומלצת על מנת למנוע מריבות וסכסוכים עתידיים.